Publicada en el BOE (24 de noviembre de 2009) la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios
Esta Ley introduce modificaciones legislativas en materia de arrendamientos urbanos y de propiedad horizontal.
En el ámbito de los arrendamientos urbanos pretende fomentar el mercado de alquileres frente al mercado de viviendas en propiedad, estableciendo una serie de medidas de carácter procesal dirigidas a agilizar la tramitación de los procesos judiciales de reclamación de rentas y de desahucio por falta de pago de la renta, con la finalidad de dar confianza a los propietarios para que pongan sus fincas en arrendamiento.En el plano sustantivo o civil, el fomento del alquiler de viviendas se busca mediante una modificación del art. 9 LAU que permite pactar, al tiempo de la celebración del contrato, la exclusión de la prórroga legal de cinco años, no sólo cuando antes de ese plazo el arrendador necesite la vivienda arrendada para sí, único supuesto contemplado hasta ahora, sino también en los casos en que la necesidad de ocupación de la finca arrendada sea para «sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial».
Por su parte, en el ámbito de la propiedad horizontal se añade un nuevo apartado al art. 17 LPH con el siguiente contenido:
«3. El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.
No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en el apartado anterior.
Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación.
El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos de la misma».
Con esta modificación se busca favorecer la adopción de acuerdos que tengan por finalidad el establecimiento de equipos o sistemas dirigidos a «mejorar la eficiencia energética o hídrica» de los edificios. Para tomar válidamente estos acuerdos sólo se exige el voto favorable de la mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, aunque impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, y el acuerdo obliga a todos los propietarios, aunque hubieran votado en contra del acuerdo.
La propia Ley contempla el supuesto de que los equipos o sistemas a establecer tengan por objeto los pisos o locales privativos. En este caso, podrá acordarse la obra o instalación con el simple voto de un tercio de los propietarios, pero en este caso, los que hubieran votado en contra del acuerdo no estarán obligados a sufragar el gasto que origine la obra o instalación, salvo que posteriormente quieran disfrutar de la medida adoptada.
También se ocupa de la obra que consista en establecer un punto de recarga para vehículos eléctricos, a colocar en la correspondiente plaza de aparcamiento privativa. En este supuesto el propietario interesado podrá acordar la instalación sin más requisito que comunicarlo a la comunidad, siendo de su cuenta todos los gastos que se originen.
Desde un punto de vista valorativo, las modificaciones que se introducen en el plano procesal, mucho nos tememos que tendrán una eficacia relativa si no van acompañadas del aumento de las plantillas judiciales y de los recursos necesarios para el adecuado funcionamiento de los tribunales.
Mayor relevancia, entendemos, puede tener la modificación del art. 9 LAU, ya que este cambio legal si puede favorecer que algunos propietarios que ahora no se deciden a alquilar sus fincas ante la eventualidad de que el inquilino permanezca en la vivienda arrendada durante los cinco años del plazo legal garantizado, las arrienden por uno, dos o tres años. Por ejemplo, padres que tienen hijos que van a concluir en breve sus estudios y que necesitarán la vivienda arrendada antes de los cinco años, o propietarios que ante la crisis de su matrimonio no alquilan en previsión de que necesitaran la finca si se ven forzados a abandonar la vivienda familiar por causa de su divorcio.
Por lo que respecta a las innovaciones en el plano de la propiedad horizontal, bien aplicadas por las comunidades de propietarios pueden servir para favorecer la puesta al día energética de nuestro parque inmobiliario, superando las actuales limitaciones de la Junta de Propietarios para adoptar acuerdos sobre esta materia.